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土地の課税について

問い合わせ番号:10010-0000-4498 更新日:2017年9月15日

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  1. 評価のしくみ
  2. 宅地の評価方法
  3. 農地に対する課税
  4. 土地の免税点
  5. 固定資産税(土地)Q&A

1 評価のしくみ

 固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

 具体的には次のとおりです。

(1)地目

 宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、山林、雑種地等をいいます。

 固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日である1月1日現在の土地の現況の地目によります。

(2)地積

 原則として土地登記簿に記載されている地積によります。

(3)価格(評価額)

 固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに評定した正常売買価格を基礎として算定します。

(4)課税標準額

 決定された価格をもとに課税標準額を算定します。

 原則として、上記の価格が課税標準額となりますが、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や土地について負担調整措置が適用される場合には、適用後の額が課税標準額となります。

2 宅地の評価方法

 平成6年度の評価替えから、宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価しています。

 市街地における宅地の価格は、路線価を基にして、それぞれの宅地の形状(間口、奥行、接道状況など)に応じて求められます。

 価格調査基準日は、評価替え年度の前年の1月1日となりますが、その後半年間に地価の下落があった場合は、価格を修正する場合があります。

(1)路線価

 路線価とは、市街地において道路につけられた価格のことであり、具体的には道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。

 市内の路線価は、資産税課(本庁舎2階)で公開しているほか、「全国地価マップ」(外部サイトへリンク)でもご覧いただけます。

(2)住宅用地に対する課税標準の特例

 住宅用地(専ら人の居住の用に供する家屋の敷地)については、税負担を軽減するため課税標準の特例措置が設けられています。

 具体的には、次のとおり計算された額が課税標準額となります。

  • ア 小規模住宅用地(住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)
      評価額×6分の1 
  • イ 一般住宅用地(住宅1戸あたり200平方メートルを超える部分)
      評価額×3分の1

(3)住宅用地の範囲

  • ア 住宅用地には、次の二つがあります。
     (ア) 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地…その土地の全部(ただし家屋の床面積の10倍まで)
     (イ) 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地…その土地 の面積(ただし家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
  • イ 特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地になっている土地の面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。

      家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
    専用住宅 全部 1.0
    ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
        2分の1以上 1.0
    地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
        2分の1以上4分の3未満 0.75
        4分の3以上 1.0

  • ウ 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
     したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
     ただし、既存の当該家屋に替わる家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

(4)宅地の税負担の調整措置

 宅地は、地価公示価格等の7割を目途に評価することになった結果、価格が上昇することとなり、これに伴う税負担の急上昇を抑えるほか、地域や土地によりばらつきのある負担水準(今年度価格に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させるために、課税標準額を調整する仕組みが導入されています。

3 農地に対する課税

 農地は、一般農地及び特定市街化区域農地の2種類に分け、その評価及び課税については、次のとおりです。

(1)一般農地(農地評価、農地課税)

 一般農地とは、特定市街化区域農地や、転用許可を受けた農地を除いたものです。

 今年度の評価額が前年度課税標準額よりも高い場合は、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されており、次の計算式で課税標準額を算出します。

 今年度の課税標準額=前年度課税標準額×負担調整率

一般農地の負担調整率

負担水準

負担調整率

0.9以上

  1.025

0.8以上0.9未満

1.05

0.7以上0.8未満

  1.075

0.7未満

1.10

注:負担水準=前年度課税標準額/今年度の評価額

(2)特定市街化区域農地(宅地並み評価、宅地並み課税)

 特定市街化区域農地とは、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたもので、特別な課税方法(宅地並み課税)が定められており、原則として宅地並み価格(評価額)の3分の1の額が課税標準額となります。

 なお、特定市街化区域農地は、一般住宅用地と同様の税負担の調整措置を行います。

4 土地の免税点

課税標準の合計額が、30万円未満の場合は課税されません。

土地、家屋及び償却資産税の共通事項

※納税通知書の発送と納期

 納税通知書は、5月上旬に発送します。

 口座振替等の納付については、市民税課へお問い合わせください。

 納期:第1期…5月 31日 第2期…7月 31日 第3期…9月 30日 第4期…12月 28日

     ※  土日祝日の場合は、翌平日

※課税台帳の閲覧

 固定資産課税台帳に登録された価格は、資産税課(本庁舎2階)において所有者、納税管理人及び代理人等、固定資産税の課税に直接関係を有する方へ閲覧に供しています。閲覧は、価格等を課税台帳に登録した旨を公示した日から可能となります。

※審査の申出

 固定資産課税台帳に登録された価格に不服のある方は、課税台帳に価格等を登録した旨を公示した日から、納税通知書の交付を受けた日後3か月までの間に、文書をもって固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができます。

5 固定資産税(土地)Q&A

Q1 私は、昨年の12月28日に自己名義の土地を売却し、今年の1月5日には所有権移転登記も済ませました。今回、納税通知書が送られてきたのはどうしてですか?

A1 固定資産税は、地方税法の規定により、毎年賦課期日(1月1日)現在、土地登記簿に所有者として登記されている人に対して課税されます。売買契約日が昨年12月中であっても、所有権移転登記が今年1月1日の賦課期日時点ではまだ完了しておらず、土地登記簿上の所有者に変更がなかったので、賦課期日時点に登記名義人であったあなたが今年度の納税義務者となったものです。

Q2 私は、昨年9月にアパートを取り壊して、敷地だった土地を整地し、10月頃から駐車場として他人に貸しています。ところが、その土地の税額が今年度になって、昨年度よりも何倍も高くなっているのですが、どうしてですか?

A2 住宅やアパートなど居住用の家屋の敷地となっている住宅用地については、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1(都市計画税は3分の1)(200平方メートル以下の部分が該当し、200平方メートルを超える部分は3分の1(都市計画税は3分の2)となります。)とする課税標準の特例措置が適用されます。昨年度は、賦課期日(1月1日)時点ではアパートが建っていましたので、この特例措置が適用されていたのですが、今年度からは、賦課期日である今年1月1日時点では、駐車場となり住宅用地としての利用形態ではなくなったので、この住宅用地に対する特例措置の適用もなくなり、税額が高くなったものです。

Q3 地価が下落しているのに、税額が上がるのはおかしいのではないでしょうか。

A3 土地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。地価が下落する中で税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて現在の課税標準額が低いため、負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。したがって、課税の公平の観点からやむを得ないものと考えられます。
 なお、評価替年度以外については、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、据置年度でも価格を修正することとされており、地価の下落が価格に適切に反映されることとなっています。

Q4 負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか。

A4 平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。
 一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。
 この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。
 さらに、平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。
 このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられています。

このページに関する問い合わせ先

所属課室:財務部 資産税課 土地担当
電話番号:0463-82-7390

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