市街化調整区域

市街化調整区域における土地、建物の購入について

土地

都市計画法は開発行為や建築行為を規制するものであり、土地の売買を直接規制するものではありません。ただし、その土地が農地（土地登記簿謄本の登記地目が「田」や「畑」）の場合は別途農地法の規定により売買そのものが制限されます。
注：農地法による制限→西庁舎1F　農業委員会事務局（0463-82-9654（直通））
専用住宅を建築するために土地を購入する場合の事前の確認事項
注：この確認事項はあくまで参考としてご覧下さい。
注：実際に開発行為や建築行為を行うためには、事前相談、秦野市まちづくり条例、開発許可、建築許可等の手続きが必要となります。
注：専用住宅以外（住宅の一部を事務所や店舗、作業所等として使用する場合や、共同住宅等を含む）の建築物を計画されている場合は、別途個別にご相談下さい。

1.開発許可を受けた土地

1.敷地の位置、形状、面積の確認

公図、土地登記簿謄本や土地売買契約書の重要事項説明書等で確認するとともに、現地において敷地の形状が、許可および完了検査を受けたとおりに区画されているか確認して下さい。

2.予定建築物の用途の確認

開発許可を受ける際には、必ず予定建築物の用途が定められています。その用途以外の建築物は、原則として建築できません。

3.許可基準の確認

神奈川県開発審査会提案基準18 「既存宅地」 （市条例3-5）として許可を受けたものは、許可を受けた人以外の第三者であっても建築物を建築することができます。ただし提案基準3 「農家の分家」 （市条例3-1）として許可を受けたもの等、許可を受けた人以外の人は建築できないものもありますので注意してください。

4.建築物の規模に対する制限

平成16年4月1日より市街化調整区域内の法第29条、第42条および第43条に基づく許可に係る建築物の最高高さは、10メートルが限度となります。 注：開発許可の内容については、開発指導課に備え付けの開発登録簿により確認してください。

2.以前建築物が建っていた土地

建物の登記簿謄本や固定資産税の課税台帳登録事項証明書、建築物の滅失証明等、建築物が存在していたことの証明が必要になります。
注：滅失証明→本庁舎2F　資産税課（0463-82-5111（代表））

3.既存宅地の土地

1.宅地要件

建築物の敷地となる土地が、原則として以下のいずれかの要件を満たしていることが必要です。

• ア.土地登記簿の地目が昭和45年6月10日以前から継続して「宅地」であること
• イ.固定資産課税台帳上昭和46年1月1日現在の評価が「宅地」であり、現在まで継続して「宅地」として評価されていること

注：昭和46年度土地課税台帳登録事項証明書
→本庁舎2F　資産税課（0463-82-5111（代表））

2.現況の土地利用形態

上記のいずれの場合にも、その土地が現在農地として利用されていないことが開発許可、建築許可の条件となります。

3.連たん要件

計画地が市街化区域から1.0km以内の場合は概ね50戸以上、1.0kmを超える場合は概ね100戸以上の建築物の敷地が、それぞれ50m以内の間隔で連続して存在する地域内にあること。ただし、計画地に隣接する建築物の敷地までの距離は25m以下であること。

4.接道要件

敷地が建築基準法上の道路に2.0m（専用通路を設ける場合は2.5m）以上接していること。道路状に整備されている場合でも農道や、私有地で建築基準法上道路として扱われないものもあります。

5.敷地面積が原則として150平方メートル以上であること

6.土地登記簿上の登記地目が「田」「畑」の場合は農地転用許可が受けられるものであること

7.農振農用地に指定されていないこと

農業振興地域の整備に関する法律による農業振興地域農用地区に指定されている場合は農地転用許可および開発許可は受けられませんので、建築物は建築できません。

建物

土地と同様に、都市計画法は建物の売買そのものを規制するものではありません。しかし、農家住宅や農家分家等、当初の建物の建築主（およびその家族）以外の人が居住することのできない建物もあります。また、所定の手続きをとらずに違法に建築された建物もあります。市ではこうした建物の把握に努め是正指導をしているところですが、全ての建物を把握しているわけではありません。万一こうした建物を購入された場合、将来的に増改築ができないばかりか、違法な状態が判明した時点で、あっせんした仲介業者には罰則があり、購入者に対しても退去や建物の撤去を求めざるを得ませんので注意してください。

専用住宅を購入する場合の事前の確認事項

注：この確認事項はあくまで参考としてご覧下さい。
注：増改築、区画（敷地）の変更、造成行為、用途の変更を伴う場合は事前相談、秦野市まちづくり条例、開発許可、建築許可等の手続きが必要となります。
注：専用住宅以外（住宅の一部を事務所や店舗、作業所等として使用する場合を含む）として利用される場合や、従前の専用住宅以外の用途で利用されていた場合は、別途個別にご相談下さい。

条例・規則

詳細は以下のリンクをご覧ください。